居抜き物件を探していると、一般的には聞きなれない、「譲渡費用」、「造作譲渡料」などといった言葉を目にすることがあるかと思います。
居抜き物件に限ったことではないと思いますが、賃貸物件を契約する際、出来る事なら安く抑えたいと誰もが思います。

この「譲渡費用」、「造作譲渡料」といった言葉は何なのか、断れば払わなくて良い費用なのか、など疑問が浮かぶと思いますので「譲渡費用」、「造作譲渡料」について簡潔にまとめました。
今回は、居抜き物件契約時の譲渡費用について紹介させて頂きます。

譲渡費用とは？

譲渡費用を簡潔にいうと、撤退するテナントから店舗の内装、外装、設備、備品を引き継ぐのにかかる費用のことを指します。
日常的な言葉に置き換えると、中古で買い手を探している状態というと分かりやすいかもしれませんね。

本来お店を借りたとき、原状回復させて明け渡さなくてはいけません。
店舗の内装に2000万円費用を掛けたのなら、事業が芳しくなく撤退することになったら、内装に掛けた2000万円全てを撤去して破棄しなくてはいけません。

この撤去するのにも数百万というお金が必要になります。
まだまだ使えるものを捨ててしまうのはもったいないですよね。

できれば次のオーナーに買い取ってもらえれば撤去費用も掛からず、まとまったお金も手にすることが出来ます。
新規オーナーも店内を全て新規で揃えるよりは、前のオーナーから格安で譲ってもらったほうが初期費用を大幅に抑えることが出来ます。

撤退するオーナー、新規でお店を立ち上げるオーナーの両者どちらにとっても利益があるのが居抜き物件であり、造作譲渡料なのです。

譲渡費用は物件価値によって変動する

譲渡費用がどのようにして決まるのかについて、撤退するオーナーの希望価格で決まるのではないかと思われる方が大半だと思います。
撤退するオーナーの希望価格というのは半分正解です。

では残りの半分の要因は何なのかというと、それは物件の価値になります。
物件の立地など、その物件にどれくらいの価値があるのかで値段が変動します。

最新の設備を整えていても、立地が悪ければ譲渡費用は下がり。設備が悪くても、好立地であれば譲渡費用は上がります。

もちろん設備によって価格は上下しますが、それよりも重視されるのは立地です。
しっかり稼げる物件かどうかというところが譲渡費用が決まる焦点になります。

しかし、査定でおおむねこれぐらいの譲渡費用査定価格になりますと告げられても、最終的な決定権は撤退するオーナーにあります。

決定権があるので撤退するオーナーが納得しないと譲ってくれなさそうに思うかもしれませんが、居抜き物件の大半は、事業に失敗して撤退するので売り出し期間が長引けば長引くほど家賃負担が撤退するオーナーにのしかかるので、撤退するオーナーは出来る事なら高く手放したいが時間を掛けたくない気持ちもあるので、新規オーナーの交渉次第では、譲渡費用を値引いてもらうことが可能です。

撤退するオーナーに対して新規オーナーの希望価格を提示しすり合わせて譲渡費用を抑えましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか？
今回は、居抜き物件契約時の譲渡費用について紹介させて頂きました。

最後に造作譲渡料を安くなる傾向が極めて高い物件の見極め方なのですが、撤退するオーナーの物件引き渡し日が近づいていると造作譲渡料はどんどん下がっていきます。

撤退するオーナーは、最悪0円で譲ったとしても、原状回復工事の費用が浮くので無償譲渡であっても旧オーナーにはメリットがあります。
原状回復工事を依頼するのが解約日の1ヶ月前が最終リミットになるので、その付近で交渉すると無償譲渡も可能です。

しかし、同様の考えの方も居て先に契約されてしまうかもしれませんので価格を抑えることに重きを置かず、優良物件かを見極めましょう。